Mengapa tanah ini tidak cantik ?

 

Beberapa tahun yang lalu, seorang ejen hartanah

telah tunjukkan kepada saya satu iklan jualan

tanah 20.4 ekar di Sungei Long.

Tujuan beliau ialah hendak tahu pendapat saya

tentang potensi tanah pertanian ini.

Maka saya pun membuat kajian sendiri 

TANPA membuat site visit.

Alat yang saya guna cuma Google Maps, 

Google Earth dan Google Street View.

DAN berikut adalah pendapat saya :

Ulasan 1

==========

Tanah ini masih Pertanian.

Untuk membuat Tukar Syarat kepada Bangunan,

dan mendapatkan Kebenaran Merancang serta

Kelulusan Pelan Bangunan akan memakan masa

lebihkurang 3 tahun.

Maka perlu diambilkira Holding Costs dulu.

Ulasan 2

==========

Tanah itu terletak terlalu DALAM

( too deep inside ).

Daripada hujung Persiaran SL 7a ,

skala Google Map menunjukkan jarak

hampir 5 kilometer kedalam lokasi tanah.

( Google Street View diupdate pada 2013,

dan kemungkinan telah ada jalan masuk

pada hari ini )

Ulasan 3

===========

Anggaran saya ialah RM12 Juta tambahan

untuk Premium Tukar Syarat, bina jalan masuk,

infrastruktur utiliti , holding costs dan lain-lain

kos.

===================================

Harga Jualan yang diiklankan ialah RM22 Juta.

Tambahkan RM12 Juta adalah Jumlah RM34 Juta.

Tetapi luas tanah ialah 20.4 ekar kasar ataupun

Gross Land.  Jika ditolak kawasan lapang, jalan,

longkang, dan sebagainya .... yang tinggal cuma

14 ekar  NET Land !!

Pendekkata, pembeli terpaksa bayar RM34 Juta

hanya untuk tanah seluas 14 ekar sahaja, ataupun

RM55.75 sekaki persegi !!

Ini memang mahal, dan kurang feasible untuk

pihak pemaju untuk membeli tanah ini ....

For the same price, the buyer can find better

sites elsewhere .

Ramai ejen hartanah akan terus buat iklan

apabila mendapat sesuatu listing tanah

TANPA ilmu macam mana nak buat kajian

dan analisa mendalam.

Maka mereka pun terus hanguskan kos iklan

kepada iProperty, StarProperty, EdgeProperty,

Mudah dan lain-lain ...