Jelajah dengan Mambang Tanah

 

Susulan kepada pos saya kelmarin,

saya telah terima feedback yang positif

daripada ejen hartanah dinegeri Utara.

Bukan senang nak jadi ejen yang pakar

dalam Tanah .... kerana ia melibatkan 

perjalanan yang jauh .

Ia semacam Cuti-Cuti Malaysia !!

Yang anihnya ialah bila saya buka FB,

hanya segelintir yang sudi beraksi main tanah.

DAN yang pelik sekali ialah ramai daripada

mereka adalah Pompuan, Awek, Gadis, Makcik,

BBNU dan ex-Minah Karan ....

Tetapi jauh perjalanan bermakna

LUAS Permandangan ....dan ini akan

memperkukuhkan lagi PENGALAMAN mereka !!

Satu contoh penjelajahan saya ialah 1st Stop

kat Bukit Mertajam, then Kulim  dan Lunas,

masuk Hiway BKE sambung balik kePLUS,

then kearah Utara melalui Sg Petani dan

Gurun, then keYan dan Kota Sarang Semut,

pusing keSimpang Ampat dan naik Alor Setar,

dan terus keJitra.

Certainly very punishing indeed.

Tetapi ialah yang saya suka buat ....

Sungei Petani memang Hot

 

Sebagai ejen hartanah yang mambang tanah,

saya sentiasa menjelajah seluruh pelusuk 

negara Malaysia demi memenuhi permintaan

pembeli dan pemilik tanah.

Salah satu bandar yang mempunyai potensi 

ialah Sungei Petani, dengan dua toll diUtara

dan Selatan.

Deal kecil ini hanya RM9.3 JUTA sahaja,

dan ia telah terjadi 8 Tahun yang lalu,

Ejen sebelah sana pasti tahu lokasi tanah

6 ekar ini diBandar Laguna Merbuk.

Ketika itu trafik lalulalang sana memang slow.

Amanjaya Mall pun belum dibina lagi.

Tetapi apa yang menarik perhatian Buyer

ialah site ini ada DUAL FRONTAGE, rata,

dan berstatus Bangunan Perniagaan.

Its a ready site.

Tak payah pening kepala .

SO terus kelos deal ....

Cakar-cakar ayam

Ejen hartanah selalu suka buat yang simple jer.

Join training kat Zoom, Google Meet dan Discord

dengar Bos dan Team Leader sembang tentang

3 + 1 month payment ....and thats it.

Collect 3.18% Earnest Deposit

kemudian sign SPA .... then goyang kaki .

TETAPI jika nak buat deal besar  JUTAAN,

then kena ada ilmu pada tahap yang tinggi.

YANG Penting sekali dalam kelos deal

yang sebegini .... BUKAN sekadar kedua pihak

Buyer & Seller agree on the price sahaja.

Whats important is DEAL STRUCTURING !!

Cakar-cakar ayam ???

Tak faham tak apa.

Bila i pencen nanti, saya mau jadi Professor ....

Lamaran dan Pelawaan

 

Hari ini saya nak bagi tahu korang

yang sejak saya bermula menulis Blog ini,

saya telah menerima banyak lamaran dan

diperlawa untuk Buat Training kat REN

diagensi hartanah .... serta mengkongsikan

pengalaman saya melalui Zoom, Discord,

Google Meet dan Clubhouse.

Agensi-agensi ini adalah yang Besar,

dan ada juga yang Medium size.

Tetapi rata-rata mereka semuanya ada

Real Estate Negotiator yang beratusan

dan in the Thousands ....dengan banyak

Cawangan dan Training Centres diseluruh

negara ini.

Dan hari ini saya terima lagi satu Invitation.

HAKIKATnya ialah saya cuma seorang

ejen anai-anai ....kecil-kecilan sahaja ....

TAK femes pun .... Tak glamour pun.

I memang tak nak bikin malu sama

Bos you, Head of Agency, Centre Director,

Group Agency Manager, Group Sales Manager,

Team Manager dan Team Leader you.

Sebab saya takut bila i give talk nanti,

semua REN akan KELUAR daripada Zoom

.... tinggal i seorang yang cakap ...

Apabila i famous nanti

THEN mungkin saya akan muncul

dikaca brader dan sista semua ....

TETAPI buat masa ini

lebih elok ikut dan Follow saja Blog saya,

....boleh baca FREE ... tak perlu bayar pun

Jimat cermat & lebih dekat

.... macam Speedmart jer ...

TETAPI sampai bila saya akan FEMES ?

Fax pun boleh Close Deal

Ini adalah imbasan kembali kisah yang lama

iaitu pada tahun 1999 ketika saya sedang jadi

ejen selama 3 tahun !!

Ya.... dah lama cerita ini.

Tapi bila i flip thru my old files,

banyak deal menarik yang boleh dicungkilkan

dan dikongsikan untuk tatapan korang.

Perlu diingat yang 22 TAHUN yang lalu,

memang TIDAK ADA Google Maps dan

WAZE ....

Maka saya pun terpaksa lukis peta yang

sebegini dan hantar melalui Faks sahaja  .... 

Tanah ini adalah Tanah Pemberimilikan Kerajaan

Negeri Selangor seluas  105 ekar. 

Topografi tanah ada sedikit berbukit bukau,

dan terdapat satu Tadika diatas tapak serta 

seorang Squatter yang mengusahakan 7 ekar

sebagai Nursery semaian pokok.

APA yang unik tentang kes ini ialah Pemilik

terpaksa bayar Pampasan kepada Tadika dan

ILLEGAL Squatter itu.... kalau tak silap saya,

setinggan haram itu telah dibayar RM1.7 JUTA

untuk keluar dari tanah itu !!

( Haram pun boleh Untung .... )

Satu lagi keunikan deal ini ialah kita TIDAK

pakai normal SPA .... tetapi dimeterai dengan

2 agreement .... yakni Share Sales Agreemnt

dan Loan Agreement.

Panjang lebar dan complicated jika korang

nak tahu tentang Struktur Deal ini.

Hanya diKelas saya boleh dihuraikan

aturcaranya .... bukan diBlog ini ....

TETAPI yang penting sekali ialah

dapatkan cek komisyen sebegini .

Cuma hantar Faks sahaja

pun boleh Kelos Deal ....

Mengapa tanah ini tidak cantik ?

 

Beberapa tahun yang lalu, seorang ejen hartanah

telah tunjukkan kepada saya satu iklan jualan

tanah 20.4 ekar di Sungei Long.

Tujuan beliau ialah hendak tahu pendapat saya

tentang potensi tanah pertanian ini.

Maka saya pun membuat kajian sendiri 

TANPA membuat site visit.

Alat yang saya guna cuma Google Maps, 

Google Earth dan Google Street View.

DAN berikut adalah pendapat saya :

Ulasan 1

==========

Tanah ini masih Pertanian.

Untuk membuat Tukar Syarat kepada Bangunan,

dan mendapatkan Kebenaran Merancang serta

Kelulusan Pelan Bangunan akan memakan masa

lebihkurang 3 tahun.

Maka perlu diambilkira Holding Costs dulu.

Ulasan 2

==========

Tanah itu terletak terlalu DALAM

( too deep inside ).

Daripada hujung Persiaran SL 7a ,

skala Google Map menunjukkan jarak

hampir 5 kilometer kedalam lokasi tanah.

( Google Street View diupdate pada 2013,

dan kemungkinan telah ada jalan masuk

pada hari ini )

Ulasan 3

===========

Anggaran saya ialah RM12 Juta tambahan

untuk Premium Tukar Syarat, bina jalan masuk,

infrastruktur utiliti , holding costs dan lain-lain

kos.

===================================

Harga Jualan yang diiklankan ialah RM22 Juta.

Tambahkan RM12 Juta adalah Jumlah RM34 Juta.

Tetapi luas tanah ialah 20.4 ekar kasar ataupun

Gross Land.  Jika ditolak kawasan lapang, jalan,

longkang, dan sebagainya .... yang tinggal cuma

14 ekar  NET Land !!

Pendekkata, pembeli terpaksa bayar RM34 Juta

hanya untuk tanah seluas 14 ekar sahaja, ataupun

RM55.75 sekaki persegi !!

Ini memang mahal, dan kurang feasible untuk

pihak pemaju untuk membeli tanah ini ....

For the same price, the buyer can find better

sites elsewhere .

Ramai ejen hartanah akan terus buat iklan

apabila mendapat sesuatu listing tanah

TANPA ilmu macam mana nak buat kajian

dan analisa mendalam.

Maka mereka pun terus hanguskan kos iklan

kepada iProperty, StarProperty, EdgeProperty,

Mudah dan lain-lain ...

Bukan semua deal ada Happy Ending

 

Sebagai seorang ejen hartanah, 

kadang kala kita akan bernasib buruk,

dan terkilan dengan deal cancelled ....

BUKAN semua deal boleh jadi.

BUKAN semua deal akan jadi.

Kita terpaksa terima hakikat ini,

yang kadang kala ia adalah ON,

dan sometimes ia adalah TAK ON ...

Lebih kurang 10 tahun yang lalu,

saya telah pergi ke Kluang Johor untuk 

buat deal tanah komersial disana.

Jika korang adalah ejen daripada Kluang,

korang memang akan tahu lokasi tanah

6 ekar ini diTaman Gunung Lambak.

Setelah harga dipersetujui pada RM10 JUTA,

maka saya dan wakil Pembeli pun buat

Handshake dengan Pemilik itu sebagai

tanda .... its a Done Deal ...

Keesokan hari, saya pun bekejar turun 

keKluang semula .... dan membawa cek

RM200,000 sebagai Earnest Deposit

serta Letter of Offer to Purchase.

Setelah berada dibilik Managing Director

selama 20 minit, saya pun terasa ada yang

tidak betul.

Sebab pemilik itu sering tunjuk karenah

yang macam-macam, buat phone calls,

ambil fail, sain surat dan sebagainya.

DAN saya pula duduk didepan beliau,

ready dengan cek saya pula .... tetapi dia

tak hindar saya langsung.

GERAM aku ....

Jadi saya pun tunjukkan ketidakpuasan saya.

Kemudian dia pun kata

" I changed my mind.... cannot sell 10 Million.

Now the price increase to 11 Million.

Go tell your Buyer take it or leave it "

Habis cerita.

Your word is your HONOUR .

If you shake hand,

then you buat U-TURN,

apa lagi mau cerita .... ?  

Deal RM20 JUTA dengan sehelai Faks

 

Korang pernah dengar ungkapan Inggeris

" Less is More " ?

Maksudnya ialah yang Sedikit 

adalah lebih efektif dan berkesan .

daripada yang lebih ....

Saya selalu tenguk ejen hartanah yang suka

buat yang giler-giler dan yang GLAMOUR.

Contohnya ialah dalam Proposal mereka tu,

ia adalah setebal sebuah Buku Teks dengan

kandungan 30 hingga 50 mukasurat !!

APA yang ejen hartanah yang tak berpengalaman

ini cuba buat ialah membuat diri mereka UP

.... lebih ATAS ....

Mereka tidak faham yang Pembeli TIDAK ADA

banyak masa untuk menyemak segala butiran

terperinci pada Round One .

Pada tahap Round One, apa yang Pembeli nak

tahu hanyalah apa yang dipanggil dalam English

" GIST of the Deal ".

Pendekkata, pembeli cuma nak tenguk yang

PENTING sahaja ... the MAIN POINTS .

Jika ini mematuhi kehendak mereka,

.... Lokasi, Saiz, Harga, Status ....

maka baru boleh bergerak ketahap kedua

atau Round 2.

Dengan sehelai kertas yang dihantar Faks,

maka dapat close deal yang RM20 JUTA.

Hari ini, tapak ini dibangunkan sebagai

Senang jer bro.

Taipkan perkataan dengan WORDS.

Kemudian buat Cut, Copy & Paste pada peta

yang dilukis sendiri dengan pembaris.

Malu nak beritahu korang ... 

dulu-dulu saya memang TAK TAHU 

macam mana nak pakai Google Maps.

Bukan semua deal akan berjaya

 

Kebanyakkan ejen hartanah, terutama mereka

yang baru menceburi bidang agensi hartanah,

beranggapan yang jika sudah kutip cek atau

wang Earnest Deposit .... maka transaksi itu

dikira CLOSED ....

Sememangnya ini adalah salah !!

DAN lebih bermasalahnya ialah setelah

dapat cek itu, ejen hartanah BBNU ini akan

terus ke bilik pameran kereta mewah ....

YES go to the showroom of BMW, Mercedes,

Mustang, Vellfire, Audi, Volvo, Porsche ....

dan terus bayar booking kereta ....

Ramai ejen yang terpaksa LINGKUP

kerana booking fee kereta itu kena BURN

apabila deal mereka tidak dapat diteruskan !!

Saya pun sudah beberapa kali terkena deal

yang terpaksa ditamatkan ataupun Aborted

kerana syarat-syarat tertentu Jual-Beli itu

tidak dapat dipenuhi.

Contohnya ialah deal berikut :

Saiz transaksi cuma RM133.649  JUTA .

Ini memang deal yang kecil ...

kata Team Leader korang sebab setiap bulan

agensi korang pun meraih Sales RM100 Juta ....

Tapi apa boleh buat ?

Kan blog saya ialah mengenai Riwayat

seorang Ejen Hartanah Kecil-kecilan ???

Mengapa deal ini TIDAK dapat disempurnakan ?

Jawapannya ialah satu syarat ialah keputusan 

Soil Test diatas tanah itu mestilah memuaskan 

Pembeli ... tetapi selepas 2 bulan, Lapuran oleh

pakar geologi mengandungi kesan negatif yang

tidak memihak Pembeli.

MAKA cek itu pun terpaksa REFUND balik ....

Kesimpulannya ialah your deal is only DONE

when you are able to COLLECT your KOMISYEN

daripada Agensi Hartanah korang.

Berhati-hati ya ejen hartanah semua.

Jangan suka merayau-rayau kat Car Showroom !!

Ejen Insuran mau 50% komisyen !!

 

Ini bukan cerita dongeng.

Peristiwa ini berlaku lebih 15 tahun yang lalu,

dimana saya telah dipelawa oleh seorang

ejen insuran untuk menjual sebidang tanah.

Lokasi tanah 2.5 ekar itu memang cantik,

.... ditepi pantai Tanjung Bungah diPenang.

Dan harga jualan pun cantik juga

.... RM95 JUTA .....

Kononnya tanah itu dimilik oleh Uncle dia,

dan dia ada PA ( Power of Attorney ) untuk

menjualnya.

Jadi saya punya tanya dia.

" If the deal gets done, what is your reward ? "

" Oh no need .... he is my Grand Uncle. 

He took care of me when I was young ....

now he is 80 years old .... So i am just doing

a FREE SERVICE for the old man ... "

WOW bestnya .... dia TAK NAK komisyen !!

Maka dalam masa 2 minggu, saya telahpun

mendapat seorang Pembeli dari Singapore,

yang ingin mendirikan sebuah Holiday Home

diPulau Pinang .

Jadi saya pun maklumkan kepada beliau.

Dan suspen ... suspen ..... suspen .....

" Hey yesterday I met another agent,

and this agent willing to give me 50%

commission .... SO if you dont give me 50%

then no deal ..." dia kata .

What the fugg ???

Itu hari cakap Free Service untuk orang tua.

Sekarang mau setengah pula ....

MAKA saya pun melepaskan deal itu.

Bukan sahaja kerana isu komisyen itu,

malah dia enggan tunjukkan saya dokumen

PA yang dia pegang itu. 

Iktibar hari ini ialah .... bila korang nak

buat BIG DEAL .... mestilah ada CONTROL.

Jika semua dipegang dan dikawal oleh 

orang yang BUKAN ejen hartanah .....

THEN No Deal my friend ....

Apa-apa pun boleh

 

Sebagai ejen hartanah, kadang kala korang 

akan berhadapan dengan Pembeli yang

bertalam muka dan mempunyai karenah

yang tidak masuk akal .

Saya rasa korang pernah bersemuka dengan

pembeli yang berperangai sedemikian.

Contohnya ialah bila korang tanya dia

" What is your Budget ? " dan dia akan

jawab ....  NO Budget ...

Ataupun bila ditanya dimanakah lokasi

yang dia hendak beli , dan jawapannya ialah

ANY Location .... Mana-mana pun Boleh ....

YO Brother !!

Apabila korang berada dalam situasi yang

begini .... nasihat saya ialah korang mesti

lari cepat-cepat ....

Mengapa ?

Dalam the Art of  Marketing, prospek macam ini

adalah  NOT READY TO BUY .... mereka hanya

buat market research dan market survey sahaja,

semacam dalam fasa Testing-Testing .....

Mengikut pakar pemasaran, prospek macam ini

" are NOT primed to buy yet ", dan masa yang

mereka perlu untuk membuat satu keputusan

yang muktamad akan mengambil beberapa bulan

malah beberapa tahun.

Sebagai ejen hartanah, korang mesti menghargai

masa kamu kerana TIME is MONEY !!

Carilah pembeli yang sudah READY TO BUY,

bukan yang hanya Look-See Look-See sahaja ....

Buat duit dengan Hartanah Lelong

 

Lelongan hartanah merupakan satu cara

yang baik untuk ejen hartanah buat duit

dan meraih komisyen lumayan.

Tetapi kebanyakkan ejen hartanah TIDAK

tahu macam mana menceburi bidang lelong

dan tidak berminat untuk menyertainya.

Pada amnya, ejen hanya perlu memberi

nasihat yang setimpal kepada kliennya,

tentang FAEDAH membeli hartanah yang

nak dilelongkan itu.

Kebiasaannya hartanah itu dilelong pada

harga rezab yang memang rendah , dan

komisyen pula dibayar oleh pihak Bank

dan Institusi Kewangan.

Pada tahun 2010, saya telah terima emel

daripada OCBC Bank tentang satu lelong

diMelaka dengan Reserve Price RM15.39M

Maka saya pun dapatkan Perisytihatan Jualan atau

Proclamation of Sale daripada Pelelong itu.

Kemudian saya pun buat sedikit kajiselidik

dan merumuskan Faedah-faedah berikut :

---   Lelong yang Ketiga kali

---   Ia adalah Kilang terbiar dengan Frontage 1,200 kaki

Mengikut analisa saya, Market Value adalah

RM25 Juta dan Reserve Price hanya RM15.39 Juta.

Dan road frontage yang sepanjang  1,200 kaki

memang sangat berbaloi untuk pembinaan 

bangunan komersial jenis retail.

MAKA saya pun propose kepada klien saya

tentang kebaikan hartanah ini ( walaupun geran

masih tertera penggunaan Industri )

Pada hari lelongan, pihak kami adalah

Sole Bidder pada harga rizab itu .... 

dan pihak bank pun bayar 2% Komisyen.

Jika korang adalah daripada Melaka,

dan pernah kekawasan Jalan Bachang,

pasti korang tidak tahu yang lebih 10 tahun

yang lalu .... KIP Mart ini merupakan satu

kilang yang terbiar dan terbengkalai ....

Bumi ini bulat .... boleh pusing punya

 

Susulan kepada pos saya sebelum ini

tentang karenah broker haram dan juga

ejen hartanah dalam menentukan lokasi

sebenar sesuatu tanah itu .... hari ini saya

akan bersambung pula dengan satu lagi

peristiwa yang amat lucu diharungi saya

dizaman dulu.

Lebih kurang 25 tahun yang lalu, 

saya telah pergi ke Air Kuning untuk

lihat satu listing tanah kelapa sawit yang

hendak dijual.

Air Kuning merupakan satu pekan koboi,

iaitu sebuah Cowboy Town yang hanya ada

sebatang jalan utama sahaja, dan dikiri kanan

pula ialah rumahkedai kayu.

Ia terletak berhampiran dengan Gemencheh,

dan lokasinya adalah dipenghujung sempadan

Negeri Sembilan dan Melaka.

Kalau tak silap, oil palm plantation ini

adalah 300 ekar lebih, dan topografinya

adalah dalam bahasa Valuer dipanggil

Undulating .

Setiba sana, saya telah dilayan oleh Soma,

iaitu mandor ladang itu. Dia pun memberi

penceraian tentang umur pokok, hasilnya,

serta sempadan tanah itu.

Seminggu kemudian, saya dan Pembeli

pun melawat ladang itu dan bertemu dengan

Soma sekali lagi.

" Dei Thambi ... itu hari you cakap sempadan

disini ... tapi hari ini you cakap sempadan itu

disana pula ... Mana yang betul ni ? " tanya saya.

Dia  punya jawab saya 

" You agent kan ?  You agent NO Otak ke ?

Bumi ini bulat punya .... boleh pusing punya.

Last week sini .... sekarang sudah pusing ....

So boundary pun sudah pigi sanalah ... "

Habis cerita.

Ejen hartanah memang TAKDE OTAK.

I suka mandor Soma 

Memang best sekali ....

Salute and Respect brother !!

Dubai .... Mumbai .... dan Che Bai

 

Ramai ejen hartanah sekarang suka

pakai hentam sahaja .... terutama mereka

yang jual atau sewakan tanah.

Kemusyikilan ini buat saya terkilan

sebab ia tidak menepati apa yang diiklan.

Gejala ini terjadi kepada ejen hartanah

yang buat Tanah Lot, Tanah Rezab Melayu,

Tanah Kampung, Tanah Kebun, Tanah Hutan,

Tanah Ladang dan sebagainya.

Apabila ejen macam ini pergi buat viewing,

mereka akan buta-buta tunjukkan lokasi

tanah itu TANPA mengesahkan sempadannya

terdahulu.

Macam mana you tahu ini lokasinya brother ?

Oh anak owner yang kata disitu ....

Macam mana anak tu tahu pula ?

Oh ayahnya yang dah meninggal kata 

" its somewhere there ... "

JADI situasi yang sebegini memang selalu

berlaku dimana cerita lokasi itu diturun temurunkan

... hanya sekadar dengar ANGGAPAN saja ...

Jika ia hanya sebidang tanah yang kecil,

maka senanglah nak cari Batu Sempadan.

Jika tak dapat cari pula, bolehlah upah

Jurukur Tanah untuk mengendalikannya.

TETAPI untuk tanah yang besar yang beratus

dan ribuan ekar .... selalunya Broker Haram

dan Ejen Newbie akan simply point at the site !!

Macam mana dia orang tahu sempadan dan

lokasi yang 100% TEPAT ? Dan jika ia adalah

lot pendalaman  ... 4th layer lot ... 8th layer lot

dan masuk dalam lagi .... macam mana korang

boleh confirmkan ?

TIPU jer ... hentam jer ....

Banyak kali tanah estet getah ataupun ladang

kelapa sawit itu hanya ada pokok kecil yang

baru beberapa tahun ditanam .... TAPI broker

ini akan tunjukkan lokasi pokok-pokok yang

dah matang berbuah pula ....

ATAUPUN tanah yang berbukit bukau

dia orang akan tunjukkan tanah yang rata

landai pula ...

Ia ibarat pergi ke Kampung Pisang Satu Batang

tapi tunjukkan tanah di Kampung Rambutan

Dua Biji pula !!

Oleh itu jika nak jadi ejen tanah, 

korang mesti ada sifat Orientasi & Bearing

yang padu ... tak perlu pakai Waze dan Garmin.

Jika selalu sesat, maka korang memang 

tak sesuai nak jadi Land Agent .

Fahamilah ungkapan sebegini ....

The Malay agents know where is Dubai.

The Indian agents know where is Mumbai.

And Chinese agents know where is Che Bai.

Korang tahu mana nak cari Che Bai ?

Eh .. apa yang korang ketawa ni ?

To find out where is this exciting place ,

please go to Google Maps & type in " Che Bai "

.... then click on Che Bai Lu .... 

Changchun, Jilin, China

In Mandarin, CHE BAI LU means ... Che Bai Road

Ejen hartanah kecil sering dipandang rendah

 

Sebagai seorang ejen hartanah yang kecil,

yang mirip seekor anai yang tidak kelihatan,

saya sentiasa dicaci ... dipandang rendah ...

malah dihina dan dimaki hamun oleh ejen

daripada Agensi Hartanah besar ....

Ini bukan cerita dongeng.

Ini adalah kisah benar.

Dan ia selalu berlaku apabila saya menghadiri

Malaysian Annual Real Estate Convention ataupun

digelar MAREC.

Mungkin nasib saya sering teruk sekali.

Biar saya bagi 3 contoh.

INSIDEN 1

===============

Semasa sessi Tea-Break sebelah pagi, 

saya ternampak seorang ejen yang bersendirian

sedang minum kopi.

Maka saya pun approach dia untuk sembang

dan buat " small talk ".

Selepas dia tahu yang saya ni hanya seorang

ejen yang kecil .... yang Small-Time Agent,

dia pun terus berdiri dan walk away ....

Apa salah yang saya buat ?

Saya hulurkan Namecard saya dan ini pula

yang terjadi .... Fuyuh besarnya ejen India

dari negeri Johor ni .... 

INSIDEN  2

=============

Ini pula berlaku ketika sessi makan tengahari.

Saya diajak seorang Prinsipal dari Puchong

untuk duduk sama dalam meja dia. 

Sebelah kanan saya ialah seorang Team Leader

wanita Cina, manakala dikiri pula ialah seorang

REN berbangsa Eurasian.

Kesemua yang makan dimeja itu adalah dari

agensi yang sama, iaitu sebuah Agensi Besar

yang mempunyai ratusan REN dan banyak

cawangan.

Maka Team Leader itu pun tanya saya berapa

branch yang saya ada .... dan berapa REN yang

saya ada ?

Apabila saya jawab .... ZERO ...

gadis ini pun terus pandang kesebelah lain

TAK nak bercakap dengan saya lagi 

.... throughout the lunch .... !!

Jadi saya pun cuba sembang dengan REN

sebelah kiri pula .... tetapi dia pun mempunyai

attitude yang sama .....

Habis saya pun terpaksa makan sendiri ....

Untuk rekod, Prinsipal ini pernah menghadiri

Kelas saya ... dan begitu juga REN Eurasian ini.

Dan 7 lagi ejen dari Agensi yang sama ( tapi dari

cawangan yang lain ).

INSIDEN  3

=============

Ini juga berlaku semasa Tea-Break.

Ada satu kumpulan ejen sedang sembang.

Maka saya pun join in.

Dan kemudian seorang ejen Melayu

yang mempunyai Agensi Besar pun bagi

namecard dia kepada semua orang dalam

kumpulan itu .... KECUALI saya !!

Beliau juga berborak dengan semua dalam

group itu .... dan langsung tak hiraukan saya.

FUYOH .... atasnya ejen Prinsipal ini !!

Untuk rekod, beberapa bulan yang lalu,

anak buah dia PM saya dan kata dia ada satu

listing tanah komersial , dan tanya saya 

bagaimana nak market tanah itu.

HELLO... go ask your BIG BIG BIG Bos la ....

==============================

Beginilah penghinaan yang selalu dihadapi

oleh seorang ejen kecil .... selalu diperlekehkan

dan dipandang rendah .

Tapi saya nak bagi tahu korang semua.

BIG is beautiful.

But SMALL is wonderful ...

Earnest Deposit berjutaan Ringgit

 

Sebagai ejen hartanah yang cuma jual rumah

dan sewa rumah, earnest deposit yang selalu

boleh nampak adalah dalam lingkungan ratusan

dan ribuan ringgit sahaja.

Jika hartanah itu mahal sedikit, maka deposit itu

akan mencecah berpuluhan ribu ringgit.

DAN jikalau ejen itu bernasib baik ataupun

mempunyai pengalaman yang lebih serta ilmu

yang lebih mantap dan padu .... maka deposit itu

boleh jadi ratusan ribu ringgit.

TETAPI jika ejen hartanah itu dah lama dalam

bidang agensi hartanah dan sudah naik ketaraf

yang Tertinggi dalam industri ini .... have moved

your game UP to the Highest Level in the Real

Estate Agency business .... maka Earnest Deposit

itu sering dalam lingkungan JUTAAN RINGGIT .

Saya sendiri pernah mengendalikan bayaran

deposit dalam jumlah RM1 Juta ... RM2.4 Juta

.... dan RM2.94 Juta ....

Mungkin korang rasa tercungap lihat

paparan cek diatas .... dan air liur pun dah

mengalir keluar ....

Tetapi ia adalah TIDAK MUSTAHIL

jika seorang ejen hartanah tahu game beliau !!

Untuk pengetahuan korang, cek diatas adalah

Earnest Deposit untuk pembelian 2 hartanah.

Ia merupakan kaedah " Un-Solicited Offer ",

dimana klien saya ingin membeli hartanah itu

SEDANGKAN hartanah tersebut TIDAK ada

dalam pasaran ... NOT FOR SALE in the market.

Jadi untuk menunjukkan Buyer saya SERIOUS,

maka Buyer saya pun mengepilkan 2 cek itu pada

surat Offer to Purchase mereka .

Maklumlah, ramai pembeli pun kata Nak Beli,

tapi sekadar sebarkan Air Liur sahaja .... ingat ya

TALK IS CHEAP .... dan bila korang nak buat 

deal yang Berjuta-Juta Ringgit ... maka korang 

mesti berusaha untuk mendapatkan Earnest Deposit

sekali untuk convince Owner yang Buyer korang

adalah GENUINE BUYER ....

Semoga pos ini akan menyemarakkan lagi

perjalanan korang sebagai ejen hartanah.

Dan semoga ia dapat memberi SEMANGAT

dan INSPIRASI dalam suasana pandemik murung.

Jika pos hari ini berfaedah, korang boleh buat

Sharing dengan Team Members sekali ....

Sektor terbaik untuk Ejen Hartanah malas

 

Kebanyakkan ejen hartanah bertumpu dan

menceburi sektor perumahan sahaja, samada

rumah jenis landed ataupun highrise.

Ini ialah kerana sektor inilah yang diajar

oleh Team Leader dan Prinsipal mereka.

Tetapi dalam bidang hartanah ini terdapat

banyak lagi sektor yang boleh dikendalikan.

DAN untuk ejen yang malas, satu sektor

yang saya syorkan ialah Ruang Pejabat,

iaitu menjadi Office Space Agent.

Mengapa saya kata ia sesuai untuk ejen

yang malas ?

MASA VIEWING

==================

Untuk view ruang pejabat, biasanya ia

dibuat pada hari bekerja dan pada waktu

pejabat sahaja.

Hari bekerja bermakna dari hari Isnin sampai

kehari Sabtu .... dan banyak pemilik office pula

hanya beoperasi dari hari Isnin keJumaat.

Dan waktu nak tenguk ruang itu pun terhad

kepada pukul 9 pagi hingga 5 petang, kadang

kala dilanjutkan kepukul 6.

TETAPI jika korang buat jual rumah dan

sewa rumah, viewing biasanya dibuat pada

sebelah petang dan malam, pada hari minggu 

dan semasa cuti awam ... sememangnya 

abnormal hours indeed !!

TAK PAYAH JALAN JAUH

=======================

Bila seorang ejen fokus kepada office space

disesuatu kawasan sahaja ... contohnya sekitar

KLCC .... maka korang hanya perlu cadangkan

beberapa buah menara pejabat berdekatan KLCC

sahaja ... dan ini terpulang kepada budget klien

samada RM3.50 psf ... RM4.00 psf... RM5psf...

ataupun selebihnya.

Pada amnya, selepas tenguk satu bangunan itu,

korang hanya perlu jalan kaki ( walk across )

kebangunan yang seterusnya.

Senang jer .... jimat petrol dan parking !!

Zaman dulu saya pun pernah buat ruang pejabat

yang terdapat disekitar KLCC .... dan saya sering

berkunjung kebangunan dan menara tinggi

seperti Ilham Tower, Menara Citibank, Menara

Tan & Tan, Wisma MCA, Menara Maxis, 

Petronas Twin Towers, Wisma Selangor Dredging,

Menara Chan, Wisma Angkasaraya, Menara TA,

Menara Prestige, Etiqa Towers, UOA, Menara

Hong Leong, Menara Hap Seng, dan banyak lagi

bangunan pejabat disana.

TETAPI bila korang buat perumahan, kena

lari dari Nilai/Bangi diselatan ... ke Rawang 

diutara .... ke Puncak Alam dibarat dan U-turn

pula ke Ulu Langat ditimur pula ....

Lecer lah.... Penat betul ni ....

Jadi untuk ejen baru yang baca pos ini,

dan untuk ejen lama yang dah tak larat

nak lari kesini kesana .... fikirlah cadangan

saya untuk jadi ejen ruang pejabat ...

12 Apps yang sesuai untuk REN baru

 

Sebagai REN yang baru masuk agensi hartanah,

adalah penting untuk menggunakan apps yang 

sesuai demi memudahkan kerja mereka.

Antara apps yang memang bagus untuk

melicinkan kegiatan seorang Ejen Hartanah

( terutama newbie yang buat loan kerajaan

dan penjawat awam ) adalah seperti berikut :

Kesemua apps ini adalah PERCUMA.

Mungkin korang dah ada pakai beberapa

apps ini.

Korang disyor KONGSIKAN pos ini

kepada Team Members anda.